Управление объектами жилой недвижимости

В отличие от других видов недвижимости, выделяемых по функциональному назначению (производственная, складская, офисная и т.п.), жилая недвижимость используется для удовлетворения первейшей потребности человека — потребности в жилище, поэтому вопросы использования жилой недвижимости и управления ею активно регулируются государством. Основное внимание при этом уделяется таким объектам управления, как многоквартирный дом, что обусловлено рядом обстоятельств:

  • жилищный фонд городов, в которых проживает более 70% населения страны, представлен многоквартирными домами;
  • вновь вводимое жилье также представлено преимущественно многоквартирными домами, поскольку наиболее востребованным на современном жилищном рынке товаром является квартира;
  • как объект управления многоквартирный дом требует большего внимания, чем индивидуальный дом, поскольку он сложнее устроен технически, в нем присутствует множество собственников, мнение которых в отношении управления домом должно быть согласовано.

Многоквартирный дом представляет собой совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Согласно ЖК РФ особенностью многоквартирного дома, важной с точки зрения управления, является наличие в нем общего имущества собственников жилых и нежилых помещений, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности, к которому относятся:

  • помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  •  иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на земельном участке объекты.

К общему имуществу дома относятся внутридомовые инженерные системы, в том числе:

  • система холодного и горячего водоснабжения, включающая в себя стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, отключающие устройства, коллективные (общедомовые) приборы учета холодной и горячей воды, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях;
  • система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе;
  • система газоснабжения — газопроводы, проложенные от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутри квартирному газовому оборудованию, резервуарные или групповые баллонные установки сжиженных углеводородных газов, предназначенные для подачи газа в дом, газоиспользующее оборудование (за исключением внутриквартирного), технические устройства на газопроводах, в том числе регулирующая и предохранительная арматура, системы контроля загазованности помещений, коллективные (общедомовые) приборы учета газа, а также приборы учета газа, фиксирующие объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги;
  • система отопления — стояки, обогревающие элементы, регулирующая и запорная арматура, коллективные (общедомовые) приборы учета тепловой энергии, а также другое оборудование, расположенное на этих сетях;
  • система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до инди-

зоз видуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Ответственность управляющего домом лица распространяется до внешних границ общего имущества. Для сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей внешней границей является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса — место соединения этого прибора с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управление многоквартирным домом осуществляется в отношении общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в таком доме.

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в таком доме. На общем собрании собственников принимаются решения, касающиеся:

  • реконструкции дома, строительства хозяйственных построек и других строений;
  • капитального ремонта общего имущества в доме и накопления необходимых для этого средств, а также получения кредита или займа на капитальный ремонт;
  • использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
  • пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций;
  • выбора способа управления многоквартирным домом;
  • другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания.

Необходимый для проведения собрания кворум требует присутствия собственников помещений в данном доме или их представителей, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений. Решения по вопросам, указанным выше в п. 1—4, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решение по выбору способа управления в форме ТСЖ принимается, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. По другим вопросам решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании собственников. Решения общего собрания оформляются протоколами и являются обязательными для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.

Общее собрание может проводиться в очной или заочной форме. При очной форме проведения собрания каждый собственник уведомляется об этом не позднее чем за 10 дней до дня его проведения. В уведомлении указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание, форма его проведения, дата, место, время проведения собрания или дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (при заочном голосовании); повестка дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании.

Для управления многоквартирным домом собственники на общем собрании обязаны выбрать один из трех способов, указанных в ЖК РФ (п. 2 ст. 161).

К способам управления многоквартирным домом относятся:

  • непосредственное управление собственниками, если в доме не более 30 квартир;
  • управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Выбранный способ может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников.

Первый способ предполагает, что собственники все вопросы управления домом решают самостоятельно, поэтому он применяется для небольших домов. Схема реализации этого способа управления многоквартирным домом представлена на рис. 7.1.

Как показано на рисунке, при таком способе управления все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны по договорам на содержание и ремонт общего имущества дома, которые они заключают на основании решения их общего собрания с лицами, предоставляющими такие услуги (на схеме это обслуживающие организации). Договоры горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления при этом способе управления заключаются каждым собственником помещения от своего имени с ресурсоснабжающими организациями. На основании решения

Схема реализации первого способа управления — непосредственно собственниками помещений

Рис. 7.1. Схема реализации первого способа управления — непосредственно собственниками помещений

общего собрания собственников от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее письменную доверенность от собственников.

Второй способ управления предполагает создание юридического лица — ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива (жилищно-строительного кооператива).

Товарищество собственников жилья — это объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления этим домом.

Товарищество собственников жилья создается в форме некоммерческой организации. В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ, поскольку для его создания необходимо, чтобы за это проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Согласно ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если такие дома находятся на земельных участках, имеющих общую границу и общие для этих домов сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры. В данном случае решения о создании ТСЖ, об утверждении его устава и избрании правления принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.

Товарищества собственников жилья могут создать собственники нескольких расположенных близко индивидуальных жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если такие дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более одного жилого дома. Решения о создании ТСЖ, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов, а выбор правления ТСЖ — большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

Для государственной регистрации ТСЖ как юридического лица необходимо представить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании ТСЖ и утверждении его устава, устав ТСЖ, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание ТСЖ, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Для вступления в члены ТСЖ или выхода из него необходимо подать заявление. Члены ТСЖ, а также те собственники, которые не являются членами ТСЖ, имеют право получать от органов управления ТСЖ информацию о его деятельности, а также ознакомиться с уставом ТСЖ, реестром членов ТСЖ, финансовой отчетностью ТСЖ, сметами доходов и расходов ТСЖ, отчетах об исполнении таких смет, протоколами общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления и ревизионной комиссии и другими документами ТСЖ.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ. Высший орган управления — общее собрание членов ТСЖ. К его компетенции относятся следующие вопросы:

  • внесение изменений в устав ТСЖ;
  • реорганизация и ликвидация ТСЖ;
  • избрание правления, ревизионной комиссии;
  • установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;
  • утверждение порядка образования резервного фонда, иных специальных фондов (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования;
  • получение заемных средств, в том числе банковских кредитов;
  • использование дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ;
  • утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана; утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений; утверждение годового отчета о деятельности правления ТСЖ; утверждение заключения ревизионной комиссии;
  • рассмотрение жалоб на действия правления ТСЖ;
  • принятие и изменение правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов ТСЖ;
  • определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ;
  • другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Помимо перечисленных выше, общее собрание членов ТСЖ может решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления ТСЖ.

Руководство деятельностью ТСЖ осуществляет правление, которое избирается на срок не более двух лет. В обязанности правления входят:

  • соблюдение законодательства и требований устава ТСЖ;
  • контроль за своевременным внесением членами ТСЖ установленных обязательных платежей и взносов;
  • составление смет доходов и расходов на соответствующий год, отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов ТСЖ для утверждения;
  • управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
  • наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
  • заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  • ведение реестра членов ТСЖ, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
  • созыв и проведение общего собрания членов ТСЖ;
  • выполнение иных вытекающих из устава обязанностей.

Товарищество собственников жилья имеет право заключать договоры на управление, содержание и ремонт дома, предоставление коммунальных услуг, определять смету доходов и расходов, устанавливать размеры платежей собственников, выполнять работы для собственников помещений и предоставлять им услуги; пользоваться банковскими кредитами; продавать, сдавать в аренду, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ, предоставлять в пользование часть общего имущества многоквартирного дома, надстраивать, перестраивать часть общего имущества, получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность земельные участки для жилищного строительства и осуществлять их застройку.

К основным обязанностям ТСЖ относятся: управление многоквартирным домом в установленном ЖК РФ порядке; обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в доме; обеспечение выполнения всеми собственниками в доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества; обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принятие мер по предотвращению или прекращению действий третьих лиц, затрудняющих пользование общим имуществом; ведение реестра членов ТСЖ.

Схемы реализации этого способа управления представлены на рис. 7.2 и 7.3.

Схема реализации второго способа управления — ТСЖ (вариант 1)

Рис. 7.2. Схема реализации второго способа управления — ТСЖ (вариант 1)

Схема реализации второго способа управления —

Рис. 7.3. Схема реализации второго способа управления —

ТСЖ (вариант 2)

Как показано на рисунках, ТСЖ может самостоятельно осуществлять управление многоквартирным домом (вариант 1) или привлекать для этого управляющую организацию (вариант 2). В первом варианте ТСЖ может оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами (силами собственного обслуживающего персонала) или привлекать по договору организации, осуществляющие соответствующие виды деятельности. Во втором варианте ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией и осуществляет контроль за его выполнением, в том числе за выполнением всех работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг.

Аналогичные схемы характерны и при создании жилищного или жилищно-строительного кооператива.

Жилищный, или жилищно-строительный, кооператив — это добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Решение о создании таких кооперативов принимается собранием учредителей. Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены кооператива, предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Высшим органом управления является общее собрание членов кооператива (или конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50). Текущие задачи по управлению многоквартирным домом в случае создания жилищного или жилищно-строительного кооператива решаются аналогично задачам управления в случае создания в доме ТСЖ.

Третий способ предусматривает заключение собственниками договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (рис. 7.4).

Схема реализации третьего способа управления многоквартирным домом

Рис. 7.4. Схема реализации третьего способа управления многоквартирным домом

На рисунке показано, что управляющая организация заключает необходимые для надлежащего содержания дома договоры от своего имени. Кроме того, она может выполнять все или отдельные работы и услуги по содержанию и ремонту дома собственными силами, т.е. иметь собственный обслуживающий персонал. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, что обеспечивает его целостность как объекта управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В договоре управления должны быть указаны:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Управляющая организация по договору управления обязана:

  • оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме;
  • предоставлять коммунальные услуги;
  • осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность;
  • ежегодно в течение I квартала представлять собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год;
  • за 30 дней до прекращения договора передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ (иному объединению собственников помещений в доме) или одному из собственников.

При выборе способа управления следует учитывать конкретные условия — состояние дома, демографический и имущественный состав собственников, степень их активности. А такой способ как «управление управляющей организацией» может быть успешно реализован только при наличии конкурентного рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городах. При отсутствии полноценного выбора, а также при отсутствии информации о деловой репутации управляющей организации, ее клиентах, нужно очень внимательно подходить к содержанию договора управления, передаваемым функциям, порядку оплаты и контроля исполнения договора управления.

Кроме того, если в многоквартирном доме не созданы ТСЖ, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив и при этом в доме более четырех квартир, собственники обязаны избрать совет дома. Регистрация такого совета как юридического лица не требуется. Если собственники сами не создадут такой совет, то орган местного самоуправления инициирует собрание собственников по его избранию или по созданию ТСЖ.

В обязанности совета многоквартирного дома входит:

  • обеспечение выполнения решений общего собрания собственников;
  • вынесение на общее собрание собственников вопросов о порядке пользования общим имуществом в доме, порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядке обсуждения проектов договоров на содержание дома и поставку коммунальных услуг, а также предложений по вопросам компетенции совета, избираемых комиссий и др.;
  • представление собственникам помещений предложений по вопросам планирования содержания и ремонта общего имущества в доме, организации управления домом;
  • представление на рассмотрение собственникам (до рассмотрения на их общем собрании) своего заключения по условиям проектов договоров;
  • контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества в доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг;
  • представление на утверждение годового общего собрания собственников отчета о проделанной работе.

Руководит деятельностью совета председатель, который подотчетен общему собранию собственников. Совет переизбирается каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии из числа собственников, которые являются коллегиальными совещательными органами управления домом.

Вопросы практики

Подтверждением того, что собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления своим домом, является протокол общего собрания, в повестке дня которого указан вопрос о выборе способа управления и который содержит результаты голосования, подтверждающие этот выбор. Реализация способа управления означает, что собственниками заключены договора с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями (если выбран первый способ управления); ТСЖ зарегистрировано как юридическое лицо (если выбран второй способ управления); заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией (если выбран третий способ управления).

Если способ управления не выбран или не реализован собственниками, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации и уведомляет всех собственников о его результатах. В этом случае собственники обязаны заключить договор с выбранной по конкурсу управляющей организацией на тех условиях, которые были предусмотрены конкурсом.

Следует отметить особенности управления новыми домами. В течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для этого дома на официальном сайте и в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводит конкурс. Затем, в течение 10 дней после проведения конкурса, орган местного самоуправления уведомляет лиц, принявших дом в эксплуатацию, о результатах конкурса и условиях договора управления данным домом. До заключения договора с выбранной по конкурсу управляющей организацией управление домом осуществляет застройщик или управляющая организация, с которой он в течение пяти дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию дома заключил договор управления.

Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество составляет более 50%, осуществляется на основании договора управления, заключенного с выбранной по результатам открытого конкурса управляющей организацией.

Таким образом, для управления новыми домами, домами в государственной или муниципальной собственности и домами, где собственники не решили вопрос о способе управления, а также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Конкурс проводится в порядке, установленном Правительством РФ. Организатором конкурса выступает орган местного самоуправления или органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, уполномоченные проводить конкурс. Для проведения конкурса органы власти могут привлечь (путем проведения торгов) специализированную организацию для осуществления функций по проведению конкурса, включая разработку конкурсной документации, опубликование и размещение извещения о проведении конкурса, и иных функций.

Конкурс — форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Предусмотрено обеспечение заявки на участие в конкурсе в размере 5% стоимости лота (размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, объединенных в один лот).

Для проведения конкурсов его организатор формирует одну или несколько постоянно действующих конкурсных комиссий (на срок не более двух лет). В состав конкурсной комиссии должно входить не менее пяти человек, в том числе должностные лица органа местного самоуправления. В состав комиссии не могут входить физические лица, лично заинтересованные в результатах конкурса, в том числе претенденты, участники конкурса или сотрудники организаций, являющихся претендентами или участниками конкурса, а также родственники таких лиц и те, на кого они могут оказать влияние (акционеры указанных организаций, члены их органов управления, кредиторы участников конкурса).

Конкурсная комиссия рассматривает заявки на участие в конкурсе и проводит конкурс. На заседаниях конкурсной комиссии могут присутствовать представители ассоциаций ТСЖ, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива, собственников помещений в многоквартирных домах, представители общественных объединений потребителей, а также представители претендентов, участников конкурса, средств массовой информации. Порядок проведения конкурса схематично представлен на рис. 7.5.

Порядок проведения конкурса по отбору управляющей организации

Рис. 7.5. Порядок проведения конкурса по отбору управляющей организации

Извещение размещается не менее чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. В извещении указываются основание проведения конкурса; наименование, местонахождение, почтовый адрес и адрес электронной почты, номер телефона организатора конкурса; характеристика объекта конкурса (адрес, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых, нежилых помещений и помещений общего пользования, виды благоустройства, кадастровый номер (при наличии) и площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества); наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, выполняемых по договору управления; размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от характеристик дома; перечень коммунальных услуг; адрес сайта, на котором размещена конкурсная документация, срок, место и порядок предоставления конкурсной документации; место, порядок и срок подачи заявок на участие в конкурсе; место, дата и время вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и их рассмотрения конкурсной комиссией; место, дата и время проведения конкурса; размер обеспечения заявки на участие в конкурсе.

Одновременно с размещением извещения о проведении конкурса на официальном сайте размещается конкурсная документация. Не позднее чем за 25 дней до вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе организатор обязан уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших помещения от застройщика, о дате проведения конкурса.

Претенденты на участие в конкурсе и другие заинтересованные лица имеют возможность осмотреть объекты конкурса. Организатор должен обеспечить такой осмотр каждые пять рабочих дней с даты размещения извещения о проведении конкурса, но не позднее чем за два рабочих дня до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе.

Для участия в конкурсе необходимо подать заявку по установленной форме. Заявки вскрываются и рассматриваются конкурсной комиссией, при этом могут присутствовать претенденты на участие в конкурсе или их представители. Конкурсная комиссия вправе потребовать от присутствующих претендентов разъяснения сведений, содержащихся в представленных ими документах и заявках. При этом не допускается изменение заявки или предъявление дополнительных требований к претендентам.

На основании результатов рассмотрения заявок конкурсная комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске к участию в конкурсе. Если только один претендент будет признан участником конкурса, с ним заключается договор управления. При этом такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора, в противном случае он будет признан уклонившимся, и внесенные им средства в обеспечение заявки не будут возвращены. Если все претенденты не будут допущены к участию в конкурсе, то организатор конкурса должен в течение трех месяцев провести новый конкурс, при этом он может изменить условия его проведения.

Если участниками конкурса признано несколько претендентов, то конкурс начинается с объявления конкурсных предложений участника, заявка которого поступила первой. Другие участники конкурса представляют свои предложения по стоимости дополнительных работ и услуг, которые они готовы выполнить в рамках тех средств, которые указаны в конкурсной документации. Таким образом, критерием отбора победителя конкурса является наибольший объем (в стоимостном выражении) работ и услуг в отношении объекта конкурса.

Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств. В течение 20 дней победитель конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания ими указанных договоров. Победитель конкурса, не выполнивший эти условия, признается уклонившимся от заключения договора управления, а организатор конкурса предлагает заключить договор управления участнику, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. При этом заключение договора управления многоквартирным домом таким участником конкурса является обязательным.

Если до начала конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выберут способ управления своим домом или реализуют ранее принятое решение, то конкурс не проводится. При этом информацию об отказе от проведения конкурса организатор должен разместить в течение двух рабочих дней на том же сайте, где размещалось извещение о конкурсе. Претенденты на участие в конкурсе также должны быть надлежащим образом уведомлены организатором конкурса о его отмене.

Органы местного самоуправления должны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм, содействовать обучению и повышению квалификации управляющих многоквартирными домами; они также могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Получить консультации или заказать управление жилой недвижимостью от компании Балтсервис можно связавшись с нами любым удобным для Вас способом:

  • позвонить по телефону (812) 244 58 21 с 9 до 18 часов по Московскому времени
  • написать на электронный адрес office@baltservice.net
  • отправить заявку через форму заявки
  • написать в онлайн-консультант

Наши менеджеры всегда к Вашим услугам!!!

 
Наши клиенты

все клиенты...